Fragen & Antworten

Fragen & Antworten2020-05-11T08:41:35+02:00
Was bedeutet Nießbrauch?2020-05-13T19:48:36+02:00

Für die jetzigen Eigentümer wird ein lebenslanges oder befristetes Nießbrauchrecht in Abteilung II an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen.

Das heißt, der bisherige Eigentümer bleibt –  lebenslang oder zeitlich befristet-  wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie. In der Regel bleiben damit alle Immobilienkosten –während der Nießbrauchlaufzeit- beim bisherigen Eigentümer. Der Käufer hat damit den großen Vorteil, dass er für keine laufenden  Kosten aufkommen muss.

Der Erwerber wird im Grundbuch in Abteilung I als juristischer Eigentümer eingetragen.

Das Nießbrauchrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch  §1030 ff geregelt und hat sich bereits millionenfach bewährt.

Warum ist der Kaufpreis so günstig?2020-05-13T19:49:23+02:00

Auf Grund des Nießbrauchrechtes wohnt der bisherige Eigentümer weiterhin unentgeltlich in seiner Immobilie. Der Erwerber erhält also keine Miete. Im Rahmen der Berechnung dieses Nießbrauchwertes –der zu einer entsprechenden Reduzierung des Kaufpreises führt-  wird die theoretische Miete für diese Immobilie mit der voraussichtlichen Lebenserwartung des Verkäufers multipliziert.  Bei einem befristeten Nießbrauch erfolgt die Multiplikation der Miete mit der festgelegten Nießbrauchzeit.

Die notariell beurkundete Einmalzahlung (=Kaufpreis) plus das errechnete unentgeltliche Nießbrauchrecht ergeben den aktuellen Marktwert, der durch einen neutralen Gutachter festgestellt wird.

In der Regel ergeben sich beim Nießbrauchkauf auch Einsparungen bei den Erwerbsnebenkosten.

 

Kann ich in die Immobilie sofort einziehen?2020-05-13T19:50:27+02:00

Nein, bei einer Immobilie auf Nießbrauchbasis ist ein Einzug für Sie nicht möglich.

Nießbrauchimmobilien eigenen sich daher nur für Kapitalanleger, die eine sichere und pflegeleichte Anlage suchen.

Ein Einzug kann erst nach Ablauf des Nießbrauchs erfolgen bzw. bei einem vorzeitigen Auszug des Nießbrauchbegünstigten durch eine vertragliche Regelung, die entweder eine Mietzahlung oder eine weitere Einmalzahlung für die Löschung des restlichen Nießbrauchrechts zum Inhalt hat.

Kann ich die Immobilie vermieten ?2020-05-13T19:51:47+02:00

Nein, der Nießbrauchnehmer bleibt wirtschaftlicher Eigentümer und bewohnt die Immobilie in der Regel selbst.

Im Falle eines vorzeitigen Auszugs des Nießbrauchberechtigten haben Sie ein befristetes Vorrecht diese Immobilie –zu marktüblichen Konditionen- anzumieten. Die Mieterlöse stehen –solange der Nießbrauch besteht- dem Nießbrauchbegünstigten zu.

Wie finanziere ich die Immobilie?2020-05-13T19:52:28+02:00

Da das Nießbrauchrecht für den bisherigen Eigentümer  im Grundbuch zu seiner Sicherheit an erster Rangstelle eingetragen wird, ist in der Regel eine Bankfinanzierung mit einer  Grundschuldeintragung auf das Nießbrauchobjekt nicht möglich.

Die Finanzierung des Kaufpreises kann daher nur über die Besicherung einer anderen Immobilie oder mit Eigenkapital erfolgen.

 

Welche Kosten entstehen neben dem Ankaufspreis?2020-05-13T19:54:06+02:00

Neben der Kaufpreiszahlung fallen die üblichen Erwerbsnebenkosten für den Käufer an:

Kosten für den notariellen Kaufvertrag und die Grundbucheintragungen, Grunderwerbsteuer und die Courtage für die Vermittlung der Immobilie.

Kann ich die Immobilie steuerlich geltend machen?2020-05-13T19:54:51+02:00

Während der Nießbrauchlaufzeit ist die Immobilie steuerneutral, da Sie keine Einnahmen haben, können Sie auch keine Ausgaben oder Abschreibungen geltend machen. Nach Ablauf des Nießbrauchrechts oder bei vorzeitiger Restablöse des Nießbrauchrechts können alle Kosten steuerlich geltend gemacht werden.

Nach heutigem Recht ist bei einem Verkauf der Nießbrauchimmobilie nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufserlös steuerfrei.